OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负(fù)责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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