万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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